Karaburma za Medak ili Mirijevo za Vidikovac: Koliko je realna zamena kvadrata za kvadrat i na kojim lokacijama?

Jednosoban stan u centru za kuću na periferiji, apartman na Zlatiboru za stan u Beogradu, ovo su samo neke od ponuda koje se mogu naći u oglasima, a koje ne podrazumevaju klasičnu prodaju nekretnina. Najčešći pokušaji zamene se odnose na ponude stana u Beogradu, Novom Sadu i ostalim većim gradovima u Srbiji za kuću, ali ima i suprotnih primera, gde prodavac nudi kuću za stan.

Nikola Radić iz agencije „Ataše nekretnine“ kaže za 4zida da se zamena relativno često pojavljuje kao opcija i da je teoretski moguće menjati kvadrat za kvadrat, ali da je u praksi to mnogo ređe nego što se na prvi pogled čini. Razlog je jednostavan-kvadrat stana u Beogradu ne vredi isto kao kvadrat apartmana na Zlatiboru, kao što ni kvadrat u različitim beogradskim naseljima nema istu tržišnu vrednost.

- Zamene bez doplate najrealnije su kada su nekretnine slične tržišne vrednosti, a ne nužno iste kvadrature. Najčešće se takve zamene mogu pronaći unutar istog grada, odnosno između sličnih lokacija i kategorija nekretnina. U Beogradu bi to, na primer, mogla biti zamena stana u jednom naselju za stan slične vrednosti u drugom naselju, Mirijevo za Vidikovac ili Karaburma za Medaković. Van Beograda, realne su zamene i između nekretnina u većim gradovima poput Novog Sada, Niša ili Kragujevca, ali i turističkih lokacija poput Zlatibora i Kopaonika pod uslovom da se vrednosti približno poklapaju, kaže Nikola Radić.

Prema podacima iz oglasa na portalu 4zida, prosečna cena kvadrata stanova u staroj gradnji na Vidikovcu i na Karaburmi je oko 2.700 evra, dok je u Mirijevu oko 2.400 evra. Međutim, kada se pogledaju pojedinačni oglasi, u Mirijevu je teško naći kvadrat u manjim stanovima do 40 kvadrata, po ceni nižoj od 3.000 evra.

Kako se kotira apartman na planini u odnosu na stan u Beogradu?

Nikola Radić ističe da se kod zamene nekretnina mnogo više gleda „šta za šta“ po tržišnoj vrednosti, nego puko poređenje kvadrata.

- Ne postoji jedno pravilo tipa „50 m² apartmana = X m² stana u Beogradu“. Presudna je realna tržišna vrednost, lokacija, kvalitet, starost objekta, uknjiženost, parking, spratnost, potencijal izdavanja i likvidnost. Zato apartman od 50 m² na dobroj lokaciji na Zlatiboru ili Kopaoniku može odgovarati, recimo, manjem stanu u Beogradu na skupljoj lokaciji, većem stanu na povoljnijoj lokaciji ili stanu uz određenu doplatu zavisno od konkretnih nekretnina, objašnjava Nikola Radić.

On napominje da je važno napraviti razliku između toga da prodavac aktivno traži zamenu i toga da je spreman da razmotri zamenu. U praksi prodavci najčešće kažu da „dolazi u obzir zamena“, ali im je primarna opcija i dalje prodaja za novac. Zamena je, suštinski, samo drugačiji način realizacije prodaje, drugačiji način isplate – umesto da se nekretnina plati isključivo novcem, kao protivvrednost se prihvata druga nekretnina, uz eventualnu doplatu.

Na portalu 4zida vlasnik nudi trosoban stan u Paraćinu za garsonjeru ili manju kuću u okolini, dok je u Kragujevcu na prodaju kuća od 140 kvadrata, za 120.000 evra, a kao jednu od opcija vlasnik nudi i zamenu za odgovarajući stan. Dvosoban stan u okolini Sombora vlasnik bi menjao za nekretninu manje kvadrature.

- Najčešće se traži nešto što je po lokaciji, kvalitetu i vrednosti relativno blisko nekretnini koja se nudi. Zato su najčešće varijante grad za grad ili naselje za naselje, odnosno sličan tip nekretnine. Na primer, vlasnik većeg stana u Beogradu može biti zainteresovan za manji stan uz doplatu, kuću ili apartman na atraktivnoj turističkoj lokaciji, dok neko ko prodaje apartman na Zlatiboru ili Kopaoniku može tražiti stan u Beogradu. U praksi je, međutim, mnogo važnija vrednost i tržišna likvidnost nekretnine nego sama kvadratura predmetne nekretnine, ukazuje Radić.

Koje su prednosti, a koje mane zamene nekretnina?

Agent za nekretnine napominje da je najveća prednost zamene to što vlasnik može da reši pitanje svoje nekretnine bez čekanja da je prvo proda, pa tek onda kupuje drugu.

- To može biti posebno interesantno ljudima koji žele da promene strukturu svoje imovine - da veliki stan zamene za dva manja, stan za kuću ili gradsku nekretninu za apartman. Druga prednost je mogućnost da se smanji potreba za dodatnim finansiranjem ili kreditom. Sa druge strane, najveća mana je što je mnogo teže pronaći dve strane kojima istovremeno odgovaraju i nekretnina, i lokacija, i cena, i uslovi. Kod klasične prodaje prodavac ima mnogo veći broj potencijalnih kupaca, dok se kod zamene tržište značajno sužava. Takođe, često se postavlja pitanje realne tržišne vrednosti obe nekretnine, posebno kada postoji doplata, ističe Radić.

On kaže da je pravno procedura malo komplikovanija od klasične prodaje, prvenstveno zato što se praktično istovremeno dešavaju dva prenosa svojine - svaka strana prenosi svoju nepokretnost drugoj strani.

- Potrebno je proveriti pravni status obe nekretnine i pravilno definisati ugovor, vrednosti i eventualnu doplatu. Ugovor o zameni nepokretnosti je regularan pravni osnov za prenos svojine, a nakon toga se vrši upis prava u katastar, kao i kod drugih oblika prometa nepokretnosti. Treba računati i na poreski aspekt: kod zamene se poreski tretira svako pravo koje je predmet razmene, a Zakon o porezima na imovinu posebno uređuje poresku osnovicu kod razmene, napominje Nikola Radić.

Bonus video:

(Espreso/Blic)